2月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，最新一期貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均與上月相比均保持不變。至此，LPR已經連續半年“按兵不動”，這讓期待下調存量房貸利率的廣大“還貸族”有些失望。

不過，在業內人士普遍看來，新一期LPR保持不變是符合預期的。對此，民生銀行首席經濟學家溫彬分析稱，自去年8月LPR實現非對稱下調以來繼續“按兵不動”，主要與MLF等政策利率維持不變、市場利率快速上行使得銀行負債成本抬升、資負兩端疊加作用下凈息差進一步承壓等因素有關，LPR報價沒有相應下調基礎和空間。

東方金誠首席宏觀分析師王青也指出，2月MLF操作利率不變，且近期銀行邊際資金成本有所上升，報價行壓縮LPR報價加點動力不足；與此同時，各方也在密切關注樓市能否隨經濟回升而企穩回暖。

最新數據顯示，1月70個大中城市新房和二手房價格環比降幅均較上月有所收窄，部分城市房地產市場活躍度上升較快。

王青進一步表示，去年11月13日監管層推出金融支持房地產16和今年1月5日首套住房貸款利率政策動態調整機制出臺，這些政策對樓市走向的影響也需要進一步觀察。

房地產市場復蘇尚需時日，但可以明確的是，在上述政策的推動下，住房信貸環境仍在進一步寬松。2月20日，貝殼研究院發布的重點城市主流房貸利率數據顯示，2月份符合首套利率動態調整的38城市中，石家莊、哈爾濱、長春、福州等17個城市首套房貸利率回調至4%以內。其監測的103個重點城市中共23個城市下調了首套房貸款利率。

貝殼研究院指出，受上述變化的影響，今年2月百城首套主流利率平均為4.04%，環比下降6BP，這是過去4個月基本平穩后的再次明顯下行，絕對水平再創2019年以來新低。二套利率平均為4.91%，環比持平。2月首二套房貸利率同比分別回落143BP和84BP，首二套房貸利率價差進一步擴大至87BP。

分城市來看，二線城市首套利率環比降幅最大。具體而言，2月一線城市房貸利率最高，首套平均為4.60%，二套平均為5.13%，均與上月持平。二線首套利率平均為3.99%，較上月降低8BP；三四線城市首套利率平均為4.04%，環比回落4BP。二線和三四線城市二套利率分別為4.91%和4.90%，均與上月持平。

與此同時，銀行放貸速度也在加快。貝殼研究院監測數據顯示，2月百城銀行平均放款周期為28天，較上月縮短3天。其中一線城市平均放款周期為36天，二線城市平均放款周期為29天，三四線城市平均放款周期均為28天。

貝殼研究院分析師分析稱，低利率、放款快的信貸環境有助降低購房成本、加快購房流程，為樓市修復增加助益。

誠然，持續下行的房貸利率為等待“上車”的購房者創造了條件，而早已背負房貸，特別是“高位站崗”的“供房族”還在期盼存量房貸也能跟隨調降。但在銀行下調存量房貸利率動力不足的情況下，“供房族”對五年期以上LPR的調整寄予厚望。

好消息是，當前業內人士普遍認為，五年期以上LPR仍有進一步下調的空間。溫彬表示，盡管短期降準降息的必要性不高，但在經濟復蘇初期，寬松政策不會輕易退出，若后續金融數據“企業強居民弱”、“政府強私人弱”的結構性問題仍未改善，房地產修復未看到明顯拐點，不排除MLF降息等寬貨幣工具在今年兩會之后再次發力的可能性。

溫彬進一步表示，為避免傳統的貨幣政策傳導機制失效，后續降準、降息的時機需更好把握，全年降準有0.5個百分點的空間，5年期以上LPR或繼續小幅調降10bp左右，定向政策(包括定向降息)預計是2023年的主基調。

對此，王青表示贊同。他認為，上半年政策利率(MLF利率)下調的概率不大，但針對房地產的定向降息有可能落地。“這將帶動新發放居民房貸利率更大幅度下調，進而助力樓市在年中前后出現趨勢性回暖勢頭。”但他判斷，上半年5年期以上LPR報價仍有可能下調0.1至0.15個百分點。

不過，在溫彬看來，在調降5年期以上LPR促樓市回暖之外，更重要的是通過合理舉措下調存量高成本的按揭貸款利率，以減緩提前還貸潮，降低住房消費者的負擔，穩定居民資產負債表，促進消費恢復和地產平穩運行。